Сделка с участием или без участия агентства недвижимости
проводится практически по одной схеме. Поэтому давайте начнем
сначала.
Допустим, у вас есть квартира, которую вы решили продать.
Основная масса сделок на рынке недвижимости — примерно 80-85% — это
так называемые альтернативные, продажа своей квартиры для покупки
другой. Но сегодня мы будем говорить только о продаже жилья с целью
получения денег, так как в любую комбинированную сделку эта
процедура включена.
Первое, с чего нужно начинать при продаже квартиры, — хотя бы
примерно оценить собственность, то есть получить информацию о
стоимости. Самый простой способ — изучение печатных изданий,
оперативно подающих подобную информацию, например, газеты «Из рук в
руки», «Домострой». Обязательно имейте в виду, что цены на квартиры,
проставленные в газете, — не факт, а пожелания продавцов.
Следующий немаловажный момент — подача квартиры на рынок. Нужно
сделать так, чтобы о ней узнало как можно больше потенциальных
покупателей. На сегодняшний день в Минске существует порядка сотни
мелких и средних агентств недвижимости, где информацию о вашей
квартире бесплатно примут, внесут в базу, и будут предлагать всем
потенциальным покупателям. Крупные агентства недвижимости такую
информацию не принимают, предпочитая заключение эксклюзивного
договора, который предполагает перекладывание всех забот по рекламе,
оформлению и сбору пакета необходимых документов, на себя.
Еще один способ — подача объявления в газету с указанием вашего
контактного телефона (как правило, домашнего). Здесь есть свои плюсы
и минусы. Указывая домашний телефон, вы имеете прямой контакт с
покупателем или агентством недвижимости. Но имейте в виду, что,
общаясь с этими людьми напрямую, нельзя предугадать, насколько
порядочен тот или иной позвонивший и каковы его настоящие намерения.
Начинаются ответные звонки, вы проводите переговоры, общаетесь,
согласовываете время просмотров. К этому надо относиться очень
аккуратно. Вы не знаете людей, заходящих в вашу квартиру, поэтому
ценные вещи и предметы с видных мест лучше убрать. Способ продажи
«без посредников» предполагает многократные и безуспешные показы
вашего жилья (и имущества тоже) многим людям с не всегда понятными
целями, неизвестной платежеспособностью и неведомыми запросами. К
тому же, открыто заявляя о своем намерении продать квартиру, вы
публично заявляете и о том, что в скором времени у вас появится
крупная сумма денег.
Допустим, человек согласился купить квартиру и готов обсуждать
условия ее продажи. Начинается торг. Есть специальное выражение —
выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы
покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются
незамедлительно. Это элементарная психология, и так происходит
часто. Совет: первому клиенту, решающему немедленно купить вашу
квартиру по первой же предлагаемой цене, продавать ее не нужно. Есть
основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете
дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот
человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту
цену. Такое тоже случается.
Если на просмотр покупатель пришел с представителем какого-нибудь
агентства недвижимости — у вас есть шанс получить часть услуг
практически бесплатно. Агент может попытаться решить ваши проблемы в
пределах одного агентства недвижимости, таким образом, вольно или
невольно, вы попадаете на обслуживание определенной фирмы, которая
может… выставить счет за это самое обслуживание. Например, сказать,
что «…ситуация более чем серьезная, мы беремся ее решить, и стоит
это столько-то». Вы вправе принимать или не принимать предлагаемые
условия, можете отказаться от услуг и заняться продажей самолично.
Многие продавцы после вроде бы положительного решения,
высказанного на словах, снимают рекламу квартиры, не предполагая,
что покупатель может продолжать поиски более выгодного варианта.
Поэтому, достигнув договоренности, вы должны ставить вопрос о
некоторой предоплате в обеспечение обязательства купить вашу
квартиру.
Дальше следует довольно щекотливый момент. Допустим, вы
договорились, что покупатель дает какое-то количество денег в
обеспечение приобретения вашей квартиры. Как провести это, как
передать деньги, чтобы в дальнейшем не возникло проблем?
Существуют юридические понятия: соглашение о задатке и авансовое
соглашение. Если вы, как продавец квартиры, подписали соглашение о
задатке, то должны понимать, что расторжение договора о намерениях,
то есть отказ от продажи квартиры этому покупателю, может повлечь
определенные санкции. Поскольку, с юридической точки зрения, это
читается как «невыполнение обязательств продавца и возврат суммы в
двойном размере». Таким образом, опытный и грамотный покупатель со
своим юристом легко поставят вас в финансовую зависимость.
В договоре купли-продажи кроме адреса, ценовых характеристик и
сроков продажи, нужно не забыть оговорить сроки юридического
(выписка) и физического освобождения квартиры. Физическое
освобождение — это вывоз из нее вещей и мебели. Если сроки не
оговорены, покупатель часто настаивает на освобождении квартиры
сразу после подписания нотариального договора.
После того как составлены все бумаги и принята предоплата за
квартиру, начинается процедура подготовки сделки. На продавца
возлагается обязанность собрать полный комплект документов. Это
означает необходимость пробежать по всем инстанциям и добиться, —
подчеркиваю, в определенные сроки — получения нужных бумаг. Это
довольно сложная процедура. Насколько сложная, я думаю, вы мало
представляете, наивно полагая, что раз это может сделать риэлтер, то
без проблем справитесь и вы.
Обратитесь в агентство недвижимости, попросите проконсультировать
вас о необходимых документах, сроках оформления. Ваш пыл несколько
спадет.
