Рынок долевого строительства жилья в Беларуси с 1 июля оказался в новом правовом поле. Именно с этой даты вступил в силу
указ президента «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». По мнению специалистов, само по себе появление такого законодательного акта
весьма важно и актуально как для профучастников рынка, так и для дольщиков. Между тем, некоторые нормы указа без соответствующих корректировок
и уточнений на практике могут не совсем благоприятно отразиться на долевом строительстве жилья.
Безусловным плюсом нового указа, по мнению профучастников рынка недвижимости, следует считать уже сам факт появления такого
законодательного акта. Потому что до недавнего времени долевое строительство многоквартирных домов с привлечением средств граждан вообще
не регулировалось, если не считать типового договора долевого строительства, утвержденного несколько лет назад Минстройархитектуры и носившего
в основном чисто рекомендательный характер. Это вызывало массу проблем, повышало риски дольщиков и заказчиков. Вступивший же с 1 июля указ
достаточно подробно расписывает саму процедуру привлечения денежных средств дольщиков, дает четкое определение таких понятий, как дольщик,
застройщик (заказчик) и само долевого строительство, устанавливает основные требования к договору долевого строительства.
К несомненно положительным моментам следует отнести установленный указом запрет на привлечение средств дольщиков до утверждения
проекта и получения разрешения на строительство объекта. Потому что долевое строительство — это всегда риски. А в случае привлечения средств
дольщиков, когда еще ведется работа над проектом, когда не совсем ясно, что это будет за объект, пройдет ли проект экспертизу и вообще получит
ли заказчик разрешение на строительство, эти риски существенно увеличиваются. Безусловным плюсом является попытка регламентировать ситуацию вокруг
мест общего пользования в многоквартирных домах, что до недавнего времени вызывало много спросов относительно прав на эту общую собственность
после сдачи объекта в эксплуатацию. Положительным моментом является освобождение дольщиков от уплаты госпошлины при подаче исковых заявлений в суд.
Требование публиковать проектную декларацию объекта до начала привлечения средств дольщиков также существенно снижает риски граждан и расширяет
возможности по выбору объекта долевого строительства. Но кроме безусловных, есть, по мнению специалистов, и такие плюсы, которые на практике могут
перейти в минусы. Речь идет о самом главном — о стоимости строительства. По новым правилам заказчик обязан показывать в договоре долевого
строительства отдельно сметную стоимость объекта и отдельно размер своего вознаграждения за услуги по реализации проекта и обеспечению своевременного
ввода дома в эксплуатацию. При этом размер этого гонорара должен быть обоснован. С точки зрения специалистов рынка недвижимости и дольщиков,
это безусловно интересно, когда будет стоять в договоре сметная стоимость объекта и процент вознаграждению застройщика. В то же время возникает
предположение, что возможно в развитие данного указа такая мера, которая обязывает публиковать стоимость услуг в договоре, может впоследствии
вылиться в ограничение рентабельности застройщика, когда процент его вознаграждения будет законодательно ограничен. И если в отношении
заказчиков (застройщиков) домов, строящихся с господдержкой, такое ограничение рентабельности вполне оправдано, то в случаях, когда жилье строится
на коммерческой основе, вряд ли допустимо. Потому что оно может привести к тому, что частники будут отказываться заниматься долевым строительством
вообще.
Очень жесткие требования предъявляются к изменению договорной стоимости квадратного метра. С одной стороны это может способствовать
минимизации спекулятивных процессов на рынке жилья. Но с другой — лишает заказчиков возможности формировать цену с учетом рыночных факторов.
Если указ читать буквально, то стоимость, заявленная на первоначальной стадии, должна быть одинакова для всех квартир независимо от их размеров,
планировки, этажности и т.д. Это, во-первых. Во-вторых, она может меняться только в пределах официальной инфляции, если не считать возможности
ее изменения по причинам технологического и нормативно-законодательного характера. На практике это лишает заказчика гибко реагировать на изменения
спроса на рынке, а дольщика возможности сэкономить на строительстве за счет заключения договора на ранней стадии реализации проекта. Ведь
квартира — это особый вид товара. И сегодня уже ни у кого не вызывает удивления, что продаваемые в одном и том же доме «вторичные» квартиры могут
сильно отличаться по цене. Все зависит от того, на каком этаже квартира расположена, на какие стороны света выходят окна, не говоря о размерах
квартиры, количества комнат, санузлов, соотношения жилой и полезной площади. Например, стоимость единицы площади однокомнатной квартиры при условии,
что остальные параметры и характеристики одинаковые, будет всегда выше, чем четырехкомнатной. Во-первых, потому, что чем больше жилплощадь,
тем меньше спрос на нее. А во-вторых затраты при строительстве на единицу площади однокомнатной (в привычном понимании) квартиры всегда выше,
и это подтверждает мировая практика, чем на единицу площади трех-четырехкомнатной квартиры. Например, построить дом, в котором будут одни
однокомнатные и двухкомнатные квартиры дороже, чем дом такого же объема и того же качества, но в котором будут только 3-5-ти комнатные квартиры.
И если до 1 июля при формировании цены реализации квартир такая дифференциация была возможна и широко применялась, то после 1 июля, в отсутствие
официальных комментариев к указу, применение указанных принципов на практике затруднительно.
К чему это может привести на практике? Как один из вариантов возможного развития событий — в долевом строительстве может уменьшиться
процент одно- и двухкомнатных квартир. Потому что если заказчик установит единую стоимость квадратного метра на уровне рыночной стоимости однокомнатных
квартир, то тогда крупногабаритные квартиры автоматически попадают в категорию трудно- или вообще нереализуемых. Если же наоборот, то тогда можно говорить
об упущенной выгоде заказчика объекта долевого строительства. Кроме того, как правило, стоимость метра на стадии котлована должна существенно отличаться
от стоимости на стадии завершения строительства. Во-первых, потому что ближе к вводу риски дольщика уменьшаются, а чем ниже риск, тем выше цена.
Во-вторых, в ходе строительства стоимость может увеличиваться и за счет того, что заказчик вынужден брать банковский кредит, чтобы не выбиться
из графика финансирования. Потребность в кредите, может возникнуть, например, в случае резкого изменения структуры или вообще снижения спроса,
и на определенной стадии заказчик не сможет привлечь нужное количество дольщиков, чтобы обеспечить бесперебойное финансирование объекта.
Так или иначе, сегодня никто не может четко ответить, есть ли у заказчика возможности при формировании договорной цены учитывать ряд абсолютно
рыночных факторов, влияющих на стоимость квартир — во всяком случае, в указе это четко не прописано. Если же заказчики попытаются уже на самой ранней
стадии привлечения средств установить ту договорную стоимость, которая по расчетам должна быть на заключительной стадии, то есть с учетом всех возможных
рисков, то тогда цена получится слишком большая, и это снизит вероятность привлечения дольщиков в строительство на ранней стадии возведения дома.
Да и дольщики не будут особенно торопиться заключать договоры на ранней стадии, заранее зная, что от первоначальной стоимости конечная будет отличаться
лишь размером установленной инфляции.
Несколько слов о проектной декларации, которую заказчик обязан опубликовать в одном и государственных СМИ за месяц
до начала привлечения средств дольщиков. Само по себе такое требование следует отнести, как уже было сказано выше,
к положительным моментам. Потому что в проектной декларации, как требует того указ, должны быть указаны сведения о заказчике,
о самом проекте и даже о тех объектах долевого строительства, в создании которых заказчик участвовал ранее. Но вместе с тем не совсем
понятно распространяется ли требование о публикации декларации на проекты, реализация которых началась до 1 июля текущего года
и заказчики продолжают заключать договоры долевого строительства после указанной даты.
Не ясно и то, как следует вести себя застройщику, если он собирается часть квартир в доме реализовать после завершения строительства.
Допустим, в доме по проекту должно быть 100 квартир. Половину из них застройщик намерен продать на стадии строительства,
а половину — после ввода дома в эксплуатацию. Согласно указу, заказчик не имеет права отказать потенциальному дольщику
в заключении договора долевого строительства при наличии у него возможностей выполнить условия договора. В этой связи
возникает вопрос, может ли застройщик реализовать на стадии строительства лишь запланированное число квартир? Кроме того,
не совсем ясно, какую информацию он должен публиковать в проектной декларации: обо всех квартирах, которые предусмотрены
по проекту или только о тех, на которые он намерен заключать договоры долевого строительства.
В целом же, как говорят специалисты, то, что власти, наконец, проявили внимание к проблемам долевого строительства, участниками
рынка недвижимости не приветствоваться не может. Но чтобы указ мог работать в полной мере, чтобы избежать его двоякого толкования,
требуются официальные разъяснения его некоторых норм. Иными словами, чем четче будут определены правила игры, тем больше пользы
будет от принятого законодательного акта, тем меньше проблем будет возникать на рынке долевого строительства.
К сказанному добавим, что, судя по полученной от компетентного лица информации, такие разъяснения к указу уже готовятся.
Предположительно, некоторые из нормы указов, в частности касающихся жесткого ограничения стоимости, будут распространяться
в дальнейшем только на договоры, которые заключаются с дольщиками, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных
условий. При заключении же договоров с гражданами- неочередниками, заказчикам могут разрешить при формировании договорной
цены учитывать рыночные факторы. Так, во всяком случае, планируется. А как оно будет на самом деле — время покажет. Будем надеяться,
что ждать придется не долго.
