Вот уже четыре месяца вторичный рынок жилья в Минске пребывает
в несколько необычном состоянии. База данных о предлагаемых на продажу квартир ежемесячно
прирастала на 15-30 процентов, а спрос оставался таким, как в январе, который всегда отличался
пониженной активностью покупателей. Ожидалось, что в апреле ситуация со спросом улучшится,
но этого не произошло. Почему? Куда же подевались покупатели? И как долго будет продолжаться
установившееся на рынке затишье?
Поскольку каких-то видимых причин снижения спроса на вторичном рынке жилья нет,
пришлось обратиться к простым расчетам. Мы попытались проанализировать, как менялись средние цены
на вторичном рынке жилья, средняя заработная плата в Беларуси и курс доллара США за последних 4 года.
Расчеты показывают, что соотношение средней цены квадратного метра и средней заработной платы
в последний год ухудшилось. Если в апреле прошлого года этот показатель составлял 3,8 раза,
то сейчас — 4,2 раза. Так или иначе, следует признать, что цены на вторичном рынке жилья сегодня
явно завышены по отношению к покупательной способности семей со средними доходами. Для семей
с доходами ниже среднего вообще нет возможности накапливать средства на жилье, даже если
предположить, что человек при нынешних ценах на продукты питания, одежду, проезд в общественном
транспорте, жилищно-коммунальные услуги может укладываться в минимальный потребительский
бюджет (МПБ), установленный властями на уровне 116 долл. США. Хотя если говорить о реальных расходах,
то они значительно выше и составляют не менее 150 долл. США на человека. Но это в том случае,
если семья живет в общежитии или в квартире родителей.
Следовательно, и у семьи с официально установленными средними доходами нет шансов накопить
нужную сумму для приобретения квартиры.
Здесь важно обратить внимание вот еще на какой аспект. Как утверждают риэлтеры, в общем объеме сделок с квартирами доля чистых покупок не превышает 10 процентов. Остальные сделки — это обмены и размены через куплю-продажу. Поэтому, попробуем подсчитать, за какое время та же семья из четырех человек (двое детей, двое работающих) с совокупным ежемесячным доходом 600 долл. США (в Минске сегодня средняя зарплата -около 300 долл.США) сможет накопить сумму, необходимую для переезда из однокомнатной в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру. Минимальный размер доплаты, если речь идет о квартирах примерно одинаковых потребительских характеристик, на сегодня составляет около 10 тыс.долл.США. Получается, что если семья сможет ежемесячно тратить на жизнь не больше 116 долл. (размер МПБ), то сумму необходимой доплаты она сможет накопить примерно за 6 лет. При ежемесячных расходах 130 долл.США на человека в месяц семье
придется накапливать средства для улучшения жилищных условий примерно 10 лет. В случае же отказа от такой жесткой экономии (невозможности так экономить по определенным причинам), способность минской семьи со средними доходами ежемесячно откладывать средства на будущий обмен квартиры сводятся к нулю.
Для большей убедительности мы решили также оценить уровень доступности
минского жилья для среднестатистической семьи по методике, которая применяется за рубежом.
Например, в развитых странах есть такой показатель, который называется индексом доступности.
Он рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости «стандартной» квартиры (например,
из расчета 18 кв.метров на человека, как считают россияне) к совокупному годовому доходу
«среднестатистической» семьи из трех человек и показывает, за сколько лет семья в состоянии
накопить на эту квартиру, если больше ни на что не будет тратить. Ясно, что этот индекс
зависит и от доходов населения в том или ином регионе, и от того, ведется ли там жилищное
строительство и каков уровень цен на рынке. Предположим, что средний годовой доход на семью
из 3 человек составляет 6,24 тыс. долл.США. Средняя двухкомнатная квартира площадью 54 кв.метра
на вторичном рынке в Минске стоит сегодня около 59,4 тыс.долл.США. Итого среднестатистической
белорусской семье из трех человек, в которой один ребенок и двое взрослых, получающих среднюю
зарплату по стране, нужно 9,5 лет. В 2003 году по состоянию на апрель месяц этот показатель
составлял 8,3 года, в 2004 году — 9,4 года, в 2005 году — 8,6 года. То есть и эти расчеты
показывают, что в Минске в результате повышения цен во второй половине прошлого года,
показатель доступности явно ухудшился.
Для сравнения, по данным ИМЭПИ РАН, значение коэффициента доступности жилья
составляет в Рио-де-Жанейро 2,5 года, в Мельбурне — 3,6 года, в Лондоне — 4,7 года, в Токио — 5,6 года,
в Стокгольме — 6 лет, в Амстердаме — 7,8 года, в Москве — 10 лет.
Вывод напрашивается сам собой: сегодня у цен на вторичное жилье нет резервов
для дальнейшего роста. Потому что основной массе населения жилье остается недоступным в силу
низкой заработной платы в сравнении с теми расходами, которые необходимы человеку для обеспечения
основных жизненных функций. Их покупательная способность слишком мала, чтобы они смогли в ближайшее
время пополнить списки покупателей даже самого дешевого вторичного жилья — минимальным по размерам
одно- и двухкомнатных квартир. А та небольшая часть граждан, способных накапливать средства на
приобретение жилья, в своем большинстве уже решила свои жилищные проблемы либо решает путем строительства.
К слову заметим, что доля граждан, покупательная способность которых выше основной
массы населения и которые теоретически могут себе позволить приобретать квартиры по 1,1 тыс.долл.
за квадратный метр, не превышает 20 процентов, а возможно и значительно меньше.
В качестве подтверждения приведем данные официальной статистики. На промышленных предприятиях
средняя заработная плата в феврале 2006 года составила 578 тыс. рублей, что на 10% выше
среднереспубликанского уровня оплаты труда. Наиболее высокая средняя заработная плата
сложилась на предприятиях черной металлургии — 1056 тыс.рублей, электроэнергетики — 907 тыс.,
химической и нефтехимической промышленности — 809 тыс. рублей, что в 1,8-1,4 раза выше,
чем в среднем по промышленности. На предприятиях швейной промышленности средняя заработная
плата составила 328 тыс. рублей, текстильной — 361 тыс., кожевенной, меховой, обувной — 418 тыс.,
деревообрабатывающей — 421 тыс. рублей, или на 43-27% ниже, чем в среднем в промышленности.
В организациях транспорта средняя заработная плата была 651 тыс. рублей,
в том числе автомобильного — 529 тыс., авиационного — 694 тыс., железнодорожного — 753 тыс.,
трубопроводного транспорта — 939 тыс. рублей; в организациях строительства — 615 тыс. рублей.
В организациях сельского хозяйства в феврале 2006 года заработная плата составила 291 тыс. рублей
и была на 45 процентов ниже, чем в среднем по республике. В учреждениях здравоохранения средняя
заработная плата была 476 тыс. рублей, в том числе врачей — 828 тыс.,
среднего медицинского персонала — 466 тыс., младшего медицинского персонала — 288 тыс.;
в образовании — 470 тыс. рублей, в том числе учителей — 579 тыс.,
профессорско-преподавательского состава — 851 тыс. рублей;
в учреждениях науки и научного обслуживания — 663 тыс.;
культуры и искусства — 452 тыс., в том числе библиотекарей — 361 тыс., артистов — 545 тыс.рублей.
И в завершение — данные о сбережениях граждан.
Остатки вкладов населения в банках на рублевых и валютных счетах составили
на 1 марта 2006 года 5,9 трлн.рублей и по сравнению с началом года увеличились
на 6,2 процента при росте потребительских цен за этот период на 1,5 процента.
Это примерно 2,744 млрд.долл.США. Если исходить из того, что себестоимость
строительства одного квадратного метра жилья типовых потребительских качеств
составляет на сегодня около 450 долл.США, то на имеющиеся на сегодня сбережения
граждан можно построить около 6 млн.кв.метров жилья. Но за те же 2,744 млрд.долл.США
можно приобрести чисто теоретически не более 2,5 млн.кв.метров на вторичном рынке,
или примерно 40 тысяч квартир. Много это или мало?
