апрель 2006
Первая неделя апреля для квартирного рынка Беларуси ознаменовалась событием,
которое на первый взгляд не имеет прямого отношения непосредственно к рынку недвижимости,
но которое способно в одночасье обвалить цены на квартиры. Как заметил один из директоров минских
агентств недвижимости, то, что уже больше девяти месяцев обещает сделать правительство, сделает
в одночасье российский газовый монополист. Этим важным событием, которое наделало так много шуму
и будет еще долго будоражить умы как белорусских экономистов, финансистов и бизнесменов, так и рядовых
граждан Беларуси, стало заявление главы Газпрома о намерении в следующем году повысить цены
на газ для нашей страны.
Не углубляясь в макроэкономику, попытаемся в нескольких словах обозначить основные
проблемы, которые могут возникнуть на жилищном рынке в случае доведения цен на газ до уровня европейских.
Сегодня в структуре затрат при производстве строительных материалов стоимость энергоносителей,
того же газа, составляет в среднем 10-20 процентов. А в цементе, стеновых материалах, стекле — это по
сути то, из чего непосредственно строится здание, газовая составляющая еще выше. Простые расчеты
показывают, что в случае повышения цен на газ в 5 раз, как того хочет Газпром, затраты на основную
группу строительных материалов увеличатся опять же в среднем на 40-80 процентов. Поскольку в себестоимости
квадратного метра строящегося жилья около 50-60 процентов приходится на стройматериалы, то затраты на
возведение здания вырастут в лучшем случае на 20-24 процента, в худшем — на 40-48 процентов. Таким
образом, если к концу текущего года себестоимость строительства типового жилья для граждан-очередников
не перешагнет отметку в 450 долл.США/кв. м, то уже в январе 2007 года этот показатель может
подскочить 540-560 долл., а при более худшем раскладе — до 630-670 долл.США/кв. м. И это в том
случае, если заработная плата, машины и механизмы, накладные расходы и прочие составляющие себестоимости
строительно-монтажных работ не увеличатся ни на процент, что, в принципе, невозможно.
Такой расклад будет выгоден гражданам-очередникам, которые сегодня готовы строить жилье
за собственные деньги без платы за инфраструктуру, но которые на учет нуждающихся были приняты после
1996-1998 годов и попасть в число льготных дольщиков сегодня не могут. Ведь чтобы хоть частично спасти
жилищные планы от невыполнения, а они, как известно, предусматривают ежегодное увеличение объемов ввода
жилья на 10 процентов, властям придется увеличивать объем льготного кредитования. Но это при значительном
ухудшении общей экономической ситуации из-за повышения цен на газ будет не под силу ни бюджету, ни банкам.
Поэтому ничего не останется, как снять все ограничения по дате постановки на учет при включении в списки
застройщиков дешевого жилья. Понятно, что как только на рынке строительства типовых (дешевых) квартир
начнет действовать принцип свободной реализации, произойдет обвал спроса, а соответственно и цен на
вторичном рынке жилья.
Если приведенные выше расчеты близки к реальности, то вторичное жилье в следующем году
может подешеветь почти вдвое. А что будет с ценами более дорогих квартир, которые сегодня предлагаются
на рынке долевого строительства, например в Минске, по 880-1300 долл.США/кв. м (в регионах на 20-30 процентов
дешевле), причем без отделки? К концу года с учетом запланированной инфляции эти цены
достигнут 1100-1500 долл.США /кв. м. Прибавим к этому процент удорожания за счет возможного роста
цен на газ и соответственно стройматериалов и получим цены, которые сложатся в январе 2007 года и
которые способны выдержать разве что 3-5 процентвов белорусских граждан.
Долевое строительство коммерческого жилья станет просто невыгодным. И хорошо,
если заказчики, чьи дома на момент скачка цен на газ будут находиться в стадии строительства,
сумеют найти дополнительные источники финансирования и достроят объекты. А если нет? Снова вырастет
объем «незавершенки», снова дольщики будут забрасывать суды исками к заказчикам.
Вот такие перспективы ожидают белорусский рынок жилой недвижимости, если официальный
Минск не сможет убедить российское руководство не повышать цены на газ, как того хочет Газпром.
Ожидается, что белорусская сторона представит свое видение по данному вопросу до 30 апреля.
Но, учитывая уже сложившуюся практику, переговорный процесс может продлиться до конца года.
Поэтому потребителям и профучастникам рынка недвижимости рекомендуем все это время быть очень внимательными.
Впрочем, нельзя не сказать о том, что квартирный рынок, в частности в Минске,
вот уже больше трех месяцев находится в состоянии стагнации. То ли покупатели затаились в ожидании
результатов президентских выборов, то ли истратили весь свой боевой дух в последние месяцы прошлого
года, когда количество квартирных сделок увеличилось почти вдвое. Впрочем, об этом увеличении можно
было судить лишь по оценкам риэлтеров и огромным очередям в агентстве по государственной регистрации
и земельному кадастру, а не по данным официальной статистики — ее, к сожалению, в последние полтора
года просто нет. Говорят, по техническим причинам. Возможно, она и есть, но почему-то не озвучивается.
Начиная с конца декабря прошлого года минское городское агентство по государственной регистрации
и земельному кадастру, можно сказать, отдыхает. В коридорах почти пусто. Не страдают от избытка клиентов
покупателей и столичные риэлтерские фирмы. Желающих продать жилье много, а тех, кто готов платить по тысяче
и более долларов за квадратный метр вторичного жилья, очень мало. Правда, не во всех агентствах недвижимости
говорят о снижении числа заявок на покупку жилых помещений. В некоторых риэлтерских фирмах утверждают,
что у них активность продаж минских квартир не снизилась. Но, по всей вероятности, они просто лукавят,
как полагают в тех агентствах, которые не скрывают возникших проблем с наличием покупателей. Потому что
если в СМИ пойдет информация о том, что покупателей нет, да еще с прогнозом о том, что скоро начнется
обвал цен, то последние действительно могут не удержаться на своем пике. Психология покупателя такова,
что как только он получает сигнал о вероятном снижении цен, сознание дает команду «ждать», а если покупатели
займут выжидательную позицию, то агентствам ничего не останется, как уйти в отпуск. Может быть, поэтому
некоторые риэлтерские фирмы продолжают утверждать, что у них чуть ли не пик сделок сегодня на вторичном рынке.
На самом же деле, покупатели действительно ведут себя в последнее время весьма пассивно.
И если еще полгода назад устраивались чуть ли не аукционы среди тех, кто даст больше за продаваемую
квартиру, то сегодня роли начинают меняться. Многие продавцы, которые уже около двух-трех месяцев
не могут продать свои апартаменты, вынуждены идти на уступки в цене. В середине марта риэлтеры
говорили о том, что размер уступки ограничивался небольшой суммой — до 1 тыс. долл. К концу прошлой
недели, судя по разным источникам, этот показатель увеличился до 2 тыс. долл.США. Одновременно прозвучала
информация государственных агентств недвижимости о том, что в последний месяц минские квартиры якобы
еженедельно дешевеют на 2-3 процента. Что это, попытка искусственно обвалить цены, или продавцы решили
отыграться на необоснованном росте цен почти на 50 процентов в прошлом году? И что могло стать причиной
снижения активности потенциальных покупателей?
Первое, что приходит на ум — это выборы. Если это главная причина, то тогда после
инаугурации активность покупателей должна возобновиться, и цены снова начнут расти, как и в прошлом
году. Вторая возможная причина — обещание властей обуздать цены некими административными мерами
и резким увеличением объемов строительства дешевого жилья для очередников. С этого момента прошло
уже больше 9 месяцев, а мер этих все нет, но они могут появиться в ближайший месяц, после того
как правительство возобновит свою работу в прежнем режиме. Так вот, если покупатели замерли именно
в ожидании обещанного удешевления жилья и власти на самом деле предложат некие осязаемые и реальные
меры по снижению цен, то в ближайшее время активность покупателей вторичного жилья может еще более
снизиться в ожидании долгожданного удешевления. И третья причина — покупатели просто выдохлись.
У них закончились деньги. В этом тоже есть определенная логика. И прежде чем денежный потенциал
достигнет определенного уровня, пройдет определенное время, за которое цены тоже могут
снизиться — все зависит от длительности накопительного периода. Впрочем, вполне возможно,
что мы здесь имеем влияние всех перечисленных и других причин, которые мы не назвали, а какая
из них наиболее вероятная, мы сможем узнать в ближайший месяц. Исходя из того, как поведут
себя покупатели в ближайшее время, можно будет предсказать, цены будут расти, останутся
на прежнем уровне или начнется их обвал.
