Вот уже год, как цены на рыночный квадратный метр жилья остаются неизменными — в пределах 1800-1900 долларов. Цена же для нуждающихся растет, и ее уровень уже достиг 800 долларов за «квадрат». Не нужно быть экспертом в области недвижимости, чтобы понять, где решение: нужно строить больше жилья, тем самым увеличивая предложение на рынке недвижимости. Как это сделать — вот в чем вопрос, на который пока никто не может дать ответа. Как среднестатистической молодой белорусской семье купить себе жилье? Где взять деньги на квадратные метры? Спасут ли нас ипотека и возрожденное долевое строительство? Откуда берутся эти невероятные цены на недвижимость? Ответы на эти и другие вопросы попытаемся найти вместе с начальником управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александром Горвалем.
— Александр Витальевич, как сейчас обстоят дела с долевым строительством?
— Долевое строительство вернулось, наращивает темпы, но… Оно все равно не станет решением проблемы дороговизны квадратного метра. Понимаете, в таком деле, как строительство, где очень много заинтересованных сторон, практически невозможно сделать так, чтобы всем было хорошо: и дольщикам, и застройщикам. Естественно, государство в первую очередь выступает гарантом потребителя — то есть дольщика, во многом «обижая» производителя-застройщика. Раньше цены были ниже, но возникало больше правовых и технических споров между сторонами, дольщики требовали «прекратить строительный беспредел». Это было сделано с помощью указа № 396, в рамках которого застройщики стали сами строить дома без привлечения средств граждан на этапе строительства. Но как итог — и продавать квартиры стали дороже. Опять недовольство — население требовало «остановить ценовой беспредел». И это сделали. Президент подписал указ № 55, который, по идее, должен дать мощный толчок для развития стройиндустрии и снижения цен. Но, к сожалению, один минус от прекращения долевого строительства уже наверняка не исправить — это выросшие цены. В соответствии с последним указом был сокращен перечень бумаг, необходимых застройщику на старте, документ позволил сократить инвестиционный цикл и получать площадки без обременительных конкурсов. Стоимость метра сделали фиксированной, и теперь дольщик точно знает, что она может измениться только в двух случаях, от самого застройщика совсем не зависящих: при изменении налогового законодательства и индекса строительно-монтажных работ. Цена на метр формируется из прогнозных расчетов роста цен на стройматериалы, работы и т.д.
— А если, например, неожиданно подорожают энергоресурсы? Неужели застройщик возьмет на свои плечи гигантские непредвиденные расходы? Или он просто махнет рукой и заморозит строительство «до лучших времен»?
— Понимаете, у него сейчас нет выбора. Он, конечно, может созвать собрание дольщиков и обратиться к ним с просьбой о помощи. Но я сомневаюсь, что кто-то согласится делить затраты с застройщиком. А заморозить строительство — это чревато, застройщик гарантирует сдачу дома в строго определенные сроки. Так что цена формируется хоть и после тщательнейшего анализа, но, по большому счету, на страх и риск фирмы-застройщика. Поэтому, будем честны, в цену «ненуждающихся» квартир в доме он старается максимально заложить все возможные риски, чтобы получить хоть какую-то прибыль. Ведь квоту на предоставление квартир нуждающимся с максимальной прибылью с них в 5 процентов никто не отменял — здесь особо не заработаешь.
— Застройщики объясняют свой «ценовой произвол» еще и тем, что дольщик платит не только за фактические стены, но и за инфраструктуру всего района, и за подготовку площадки к строительству (кого-то отселить, что-то снести). Разве это правильно?
— Нет, конечно. Для решения социальных городских проблем есть местный бюджет. Тем более что, по указу президента № 72, участки для возведения жилья должны передаваться застройщикам с полным комплексом дорог и коммуникаций.
— Вроде бы, по вашим словам, все должны быть довольны, по крайней мере, для этого создана нормативно-правовая база. Но факт остается фактом, и давайте вернемся к главным вопросам: почему же цены столь высоки и когда это закончится?
— Опираясь на международный опыт, могу сказать: закончится это тогда, когда, во-первых, ежегодно мы будем вводить в эксплуатацию по 1 квадратному метру жилья на каждого живущего в стране, то есть каждый год не менее 10 млн. метров. На этот показатель мы должны выйти к 2011 году; а во-вторых, я не устаю повторять, что сегодняшние цены на жилье не закономерность, а всего лишь результат ажиотажа, не более того. В европейских странах на рынке недвижимости четко просматривается связь: каков средний уровень заработной платы в месяц, столько стоит и квадратный метр жилья. И у нас рано или поздно будет так.
— Зарплата так вырастет или цены упадут?!
— Посмотрим, не будем загадывать. А что касается нынешней ситуации… К сожалению, сейчас действительно нуждающийся одинокий человек или же молодая семья не всегда могут позволить себе даже самое дешевое социальное жилье. Ведь далеко не все у нас зарабатывают, допустим, даже 800 тыс. в месяц и живут, к примеру, с родителями. Некоторые ютятся в общежитиях и получают меньше. Если бы очереди в исполкомах состояли именно из таких нуждающихся, то, поверьте, все они давно были бы обеспечены каким-то жильем. А мы нередко «кормим» недобросовестных очередников, а страдают действительно мало-обеспеченные люди.
— Опытные риелторы в качестве одного из аргументов того, почему «вторичка» остается востребованнее новостроя, приводят неоправданно большой метраж новых квартир. Причем метраж довольно «глупый», когда из общих, например, 80 метров жилыми будут только 40, остальные же определены под подсобные помещения. Зачем же строить такие дома?
— Я полностью согласен с риелторами. Более того, вопрос «разумных метров» уже находится на рассмотрении в соответствующих государственных органах. Нет, мы ни в коем случае не запрещаем застройщикам возводить и такие квартиры: 100-метровые «двушки», 200-метровые «трешки»… Бога ради, ведь и у нас есть богатые и очень богатые люди! Только давайте дадим разумную альтернативу тем, кто действительно очень ограничен в средствах. Например, одинокому дворнику, коротающему свой век в общежитии, который никогда не сможет купить 50-метровую «однушку». Мало того, что это дорого, так ведь такой метраж ему попросту не нужен!
Думаю, что в скором будущем наступит время, когда мы начнем строить маленькие квартиры-студии с общей площадью около 25-30 метров специально для нуждающихся одиноких граждан. Также рассматривается возможность вернуть в нашу жизнь аналоги дореволюционных доходных домов — многоквартирных строений, которые принадлежат государству и сдаются внаем. Естественно, цена аренды такой квартиры будет несравнимо меньше рыночной, эта квартира будет сдаваться полностью пригодной для жилья. Люди смогут жить в ней как 1 год, так и 40 лет… Это отнюдь не новшество: именно так живет весь мир — в съемных апартаментах. Эксперты ООН, которые приезжают в нашу страну оценивать состояние рынка недвижимости, поражаются тому, как много жилья у белорусов находится в собственности!
— Станет ли панацеей для нуждающихся столь долгожданная ипотека? В соседней России, например, да и во всем мире, наступивший ипотечный кризис показал все несовершенство этой системы.
— Предполагаю, что ипотека вряд ли станет панацеей, но при разумной доработке всей нормативно-правовой базы может помочь. Пока мы только ищем подходы к реализации закона. Когда Закон «Об ипотеке» только начинали разрабатывать, все возлагали на него большие надежды. Чиновники неоднократно заявляли, что он существенно расширит возможности приобретения гражданами жилья и будет способствовать решению жилищной проблемы в Беларуси.
Дело в том, что ипотека будет действенной, если процент по ней будет существенно ниже обычного кредитного. Вы представляете себе, чтобы в нынешней экономической ситуации банки существенно снизили процент, пусть даже и под гарантию закладываемой недвижимости?..
Начинаем разбираться — и оказывается, что в ипотечном кредитовании могут возникнуть сложности для молодых семей с детьми, даже если они имеют достаточный уровень доходов, чтобы воспользоваться такой возможностью решения жилищной проблемы. Ведь в ипотеку жилье можно сдать, только если оно будет являться для банка ликвидным имуществом. То есть банк должен иметь возможность забрать эту квартиру у недобросовестного плательщика. Квартира, где проживают и прописаны дети, может быть не признана таковой. Во-первых, орган опеки, видя, что в «ипотечной» квартире живут несовершенолетние, может попросту не разрешить закладывать это имущество. Да и для банка большой риск брать такое жилье в ипотеку.
Цифры. Сегодня в очереди на улучшение жилищных условий в Беларуси стоит около 720 тыс. семей, причем 240 тыс. из них проживают в Минске. Почти 330 тыс. относятся к категории молодых семей.
В исполкомах Минска сейчас получают право на строительство социального жилья очередники 1987-1989 годов.
В 2007 году в целом по стране было построено 53,1 тыс. квартир, в столице — 12,7 тыс. В 2008 планируется ввести в эксплуатацию 59 тыс. квартир.
В 2009 году в Беларуси планируется построить 6 млн. квадратных метров жилья, в 2010-м — 7,5 млн., в 2011-м -10 млн. Предполагается, что в 2008 году для очередников будет предназначено 76 процентов жилья в многоквартирных домах, построенных в городах, в 2009-м — 78, а к 2010 году планируется довести этот показатель до 80 процентов.
Ноябрь 2008.
