Люди будут меньше есть, хуже одеваться, но жилье купят все равно, считают риелторы
Мировой экономический кризис все же ощущается и в нашей маленькой спокойной стране. Особенно заволновались люди, когда некоторые банки сначала временно прекратили выдачу кредитов, а потом объявили о планируемом значительном повышении процентных ставок по кредитам. А наш народ уже разучился жить без привлечения кредитных средств! Особенно в части недвижимости. Как же данная ситуация отразится на рынке жилья? Особенно самого дорогого, столичного? Что людям делать с квартирами — покупать, продавать или ждать неведомо чего? Сколько сейчас стоят квартиры в Минске?
«Большие квартиры не нужны людям в таком количестве. Метраж 4-комнатных квартир в новостройках не всегда оправдан. Типовых же, 80-метровых, «четверок» совсем мало. Это огромная ошибка проектировщиков и застройщиков».
— Что происходит со столичным рынком недвижимости на фоне наступившего экономического кризиса? Что нас ждет?
— Сегодня рынок стабильный, и можно предположить, что старое жилье будет относительно дешеветь, а новое — дорожать.
— Где в столице сейчас самое дорогое жилье?
— Если говорить о рынке вторичного жилья, то самым дорогим был и остается, конечно, исторический центр Минска — это квартиры в кирпичных домах-«сталинках» в районе проспекта Независимости, приблизительно от Белгосуниверситета до пересечения с улицей Козлова. Пик цен — это площадь Победы, где 1 квадратный метр может стоить более 4000 долларов. Конечно, квартиры, выставленные на продажу в центре, — это исключительно имиджевое жилье. Его покупают либо очень состоятельные клиенты (причем не всегда белорусы), либо люди, которые очень любят старый центр Минска.
Если говорить о самых дорогих новостройках — это тоже центр: улицы Пулихова, Азгура, Захарова, Богдановича, проспект Независимости и др.
— Какое количество столичных квартир сейчас выставлено на продажу?
— Если брать данные риелторских баз, то порядка 6000-7000 квартир. Но на деле треть можно смело отнимать: это так называемая «мертвая продажа» — квартиры, которые вроде продаются, но продать их невозможно по разным причинам (заявлена заоблачная цена, при экспертизе квартиры всплыл какой-то криминал, невозможен разъезд при ограниченном количестве денег и т.д.). Так что реально продается меньшее количество квартир.
— Что нынче выше: спрос или предложение?
— Наверное, желающих купить жилье все же меньше, чем тех, кто хочет его продать. Причина одна, и она банальна: у людей нет денег. Да еще и кризис привел к проблемам с выдачей кредитов.
— Дошла ли средняя рыночная цена за 1 квадратный метр жилья по Минску до 2000 долларов?
— За 1 «квадрат» в однокомнатной квартире — да. За метр в 4-комнатной цена держится в пределах 1500-1600 долларов. Если говорить в общем о средней цене за 1 квадратный метр столичного жилья, то она весьма относительна, так как выставляется квартира, например, за 150 тыс. долларов, а реально может быть продана за 125-130 тыс. Естественно, реальный метр получается дешевле того, который заявляют аналитики в своих обзорах. Мы, практики, считаем, что сегодня средняя цена столичного квадратного метра — 1900-1950 долларов.
Спрос на 4-комнатные и более квартиры, конечно, ниже, чем на более популярные 1-, 2- и 3-комнатные. И дело даже не в том, что у населения нет денег на большие квартиры, а в том, что они просто не нужны людям в таком количестве, в каком сейчас представлены на рынке. И метраж, например, 4-комнатных квартир в новостройках не всегда оправдан. Типовых же 80-метровых «четверок» совсем мало. Это огромная ошибка проектировщиков и застройщиков. Если позвонить в фирмы-застройщики, которые годами безуспешно пытаются продать квартиры в уже сданных домах, то, поверьте, большая часть «мертвого» фонда придется именно на эти хоромы.
Непонятно также, откуда может взяться спрос на «однушки» площадью 50 квадратных метров. Для одинокого человека такого метража много, а для молодой семьи с ребенком при вроде бы достаточном количестве метров всего одной комнаты мало.
— За какие средства сейчас покупают недвижимость? Это продажа своего жилья, кредиты или наличные деньги?
— Около 80 процентов расчетов на столичном рынке недвижимости производится с привлечением кредитных средств. Наличных денег на приобретение жилья людям не всегда хватает. А сейчас, когда банки заявили о повышении кредитных ставок, вопрос, чем расплачиваться за квартиру, станет еще более актуальным».
— Не опасаетесь, что рынок «встанет», так как народу просто неоткуда будет брать средства?
— Рынок недвижимости не «встанет» никогда. При любой экономической ситуации людям нужно где-то жить. Значит, они будут меньше тратить на еду и одежду, но жилье купят! Возможно, тот, кто хотел «трешку», сможет теперь позволить себе только «двушку» и т.д., но в любом случае жилищный вопрос люди будут решать.
— С какой ситуацией вы сталкиваетесь чаще: люди улучшают свои жилищные условия или же вынуждены их ухудшать?
— На этот вопрос сложно ответить однозначно. Если две семьи жили в 3-комнатной квартире и разъезжаются в две 1-комнатные — это считать ухудшением или улучшением? Конечно, по метражу квартира каждой семьи стала меньше, зато с человеческой точки зрения жильцы свои условия, несомненно, улучшили.
Люди часто обращаются к риелторам с желанием переехать из меньшей квартиры в большую, и наоборот.
— Что пользуется большим спросом: «вторичка» или новостройки?
— Если говорить о статистике, то, конечно, вторичное жилье. Вторичного фонда гораздо больше, чем новостроек, соответственно и сделок по нему совершается гораздо больше.
Вообще, эта сторона спроса зависит чаще не столько от желания, сколько от возможностей клиента и, главное, целей приобретения квартиры.
— Часто ли сегодня вы видите людей, которые покупают квартиру исключительно с целью вложения капитала?
— Да, такие клиенты встречаются.
— Что бы вы посоветовали делать тем, кто собирается сейчас продать квартиру или купить ее? Чего ждать от рынка?
— Не стоит торопиться и впадать в панику. Недвижимость никогда не упадет в цене настолько, чтобы оправдать поспешную, необдуманную продажу. Если вы не знаете, как правильно поступить со своим жильем, обратитесь к опытным риелторам — только они смогут подсказать оптимальное решение именно вашего жилищного вопроса.
— Стоит ли торопиться покупать, пока рынок относительно стабилен?
— Спрогнозировать изменение цен очень сложно. Думали ли мы лет 10 назад, что 1 квадратный метр недвижимости будет стоить почти 2000 долларов?..
Цифры. Без учёта количества комнат в квартире средняя цена 1 квадратного метра в районах Минска на начало октября 2008 года составила: Заводской -1718, Ленинский -1887, Московский — 1887, Октябрьский — 1955, Партизанский — 2012, Первомайский — 2061, Советский — 2144, Фрунзенский -1897, Центральный — 2384 долларов.
Кредитные реалии. Большинство банков приостановило либо существенно ограничило выдачу кредитов на недвижимость. Банкиры ждут коррекции рынка. По их мнению, это может случиться в ближайшие несколько месяцев. Коррекция может составить до 30 процентов в сторону снижения. Однако в дальнейшем, учитывая, что мировая экономика активно накачивается деньгами, цены могут взять свое и пойти вверх. Но тогда стоимость денег и кредитов будет другой.
