Как формируется стоимость недвижимости?

0
1029

В данной статье сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.

Социально-экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов,
можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов — это показатель,
относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.
Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно
сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова,
то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть
и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут
эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей,
обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом,
как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с «большими деньгами»
пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры.
А сотни тысяч «простых людей» используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты
для организации и расширения «собственного дела». Случается и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их в мелкий и средний бизнес.
Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

Трудовая и культурная миграция

В Минск и другие крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности
для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу.
Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно,
что все это — мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования — внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости.
Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены.
Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована
(в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью
их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся
квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению
платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации
рынка недвижимости.

Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств

Недоверие к валютам

В условиях, когда предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно
лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото,
недвижимость, землю и т.п. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых — отдельная тема. В данном же исследовании
отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место.
Состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость — наилучшее место для таких целей.
Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе
весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду. Появятся альтернативные способы
размещения денежных средств — значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно
скажется на всей экономике. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно,
и к росту цен.

Изменение статуса микрорайона

Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда
новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, — достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях
квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того,
как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения
(как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения,
общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров,
привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений — все это способствует повышению
стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон — значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное.
Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности
в микрорайоне — все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона,
то цены там будут ниже, чем в соседних.

Низкие объемы строительства

Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир

При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос
остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом,
что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье,
цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково,
хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится
тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша
над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция — это уж как получится. Другое дело, что законы рынка
даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут свое. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет
потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается
стагнация и даже падение цен. И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.

Политико-психологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости, по нашему мнению, являются:

— состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка; степень доверия граждан
к банковской системе, рынку недвижимости, к перспективам развития города и страны;
— уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда
и криминогенной обстановкой в микрорайоне.

Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить
те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща,
иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга. Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.

Положительные факторы:

— резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой,
привлечение мощных иностранных строительных компаний; развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах,
а также в сельской местности; создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного
климата для мелкого и среднего бизнеса).

Отрицательные факторы:

— кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;
— форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);
— деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;
— ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.