Купить новую квартиру в состоянии не каждый.
Переселиться в другой район или разъехаться с членами семьи можно, совершив обмен.
Для многих это единственная возможность улучшить жилищные условия. Обмен затевают и пенсионеры,
меняя большую квартиру на меньшую с доплатой.
Обмен или мена? Есть разница!
Эти два почти одинаковых слова таят в себе много различий, не зная которых, вы лишаете себя выбора.
Дело в том, что именно в их различии и содержится многообразие вариантов приобретения — отчуждения жилья.
Вот эти различия: обмен — это когда обе или одна из сторон являются не собственниками своего жилища,
а его нанимателями, а мена — это сделка, где обе стороны являются собственниками своего жилища.
Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации.
В основном регулируется Гражданским кодексом РБ, а вот и варианты, из которых вы всегда можете выбрать
наиболее удобный для вашей ситуации:
1) обмен приватизированной квартиры (или квартиры, полученной ранее по любой из
гражданско — правовых сделок: купля — продажа, дарение, наследство, рента, мена)
на неприватизированную — «смешанный» обмен;
2) обмен двух неприватизированных квартир — «чистый» обмен;
3) мена приватизированных квартир (или квартир, полученных ранее по любой из гражданско — правовых сделок:
купля — продажа, дарение, наследство, рента, мена) — «чистая» мена.
Три варианта… Какой из них ваш?
У каждого из трех вариантов, безусловно, есть свои особенности.
Самый непростой из них — это «смешанный» обмен, так как в такой сделке участие принимают квартиры
с двумя разными правовыми статусами: одна находится в государственном или ведомственном жилищном фонде,
другая — в собственности у физического лица. В результате «смешанного» обмена бывший наниматель
неприватизированной квартиры становится собственником уже приватизированной квартиры (либо квартиры,
полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок), а бывший собственник, наоборот, становится
нанимателем. Помимо сложности при оформлении такой сделки, вторым недостатком «смешанного» обмена
является то, что новый наниматель государственной или ведомственной квартиры не сможет ее приватизировать,
если однажды уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Впрочем, если вы не желаете
приватизировать полученную по обмену квартиру либо проживающие совместно с вами члены семьи не
использовали ранее свое право на бесплатную приватизацию — то второй недостаток вам не помеха.
Процедура «чистого» обмена неприватизированных квартир теоретически выглядит проще,
чем вышеописанный «смешанный» обмен, но на практике вы этого можете и не почувствовать.
И вот почему. Во-первых, заявление на обмен должно быть заверено собственником жилищного
фонда или уполномоченным им органом, а, во-вторых, подписано всеми совместно проживающими
совершеннолетними членами семьи, включая и временно отсутствующих. Из практики известно,
что как раз на таком согласии членов семьи спотыкается, а иногда и останавливается весь процесс обмена,
так как если согласие не достигнуто, то любой из них вправе требовать в судебном порядке обмена «наоборот»
(когда вы возвращаетесь в свою прежнюю квартиру и оплачиваете все расходы и убытки, понесенные другой
стороной сделки), либо принудительного обмена новой квартиры на помещения в разных домах или квартирах.
При обмене двух неприватизированных квартир, или так называемом «чистом» обмене, вам надлежит помнить,
что есть случаи, когда обмен вообще не допускается. Так, нельзя обменять квартиру, если к нанимателю
предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения, либо он признан
недействительным. Не разрешается обмен, если дом, в котором находится ваша квартира, является
аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для
государственных нужд, подлежит капитальному ремонту.
Не допускается обмен, если в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя,
вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания. Если будет
выявлено, что обмен носит корыстный или фиктивный характер, его также нельзя будет осуществить.
И, наконец, «чистая» мена приватизированных квартир, или квартир, полученных ранее по любой из
гражданско-правовых сделок. Это наиболее простой из трех вариантов процесс, но одновременно и
самый дорогостоящий. Он чем-то сродни купле-продаже: заключается договор, проводится государственная
регистрация. Все это несложно, за исключением одного момента: подыскать приемлемый вариант для мены.
Это непросто. Вы сами придете к такому выводу, если хоть раз попробуете «поменяться». Но есть выход!
И выход этот — продажа с последующей покупкой — встречная покупка.
Встречная покупка — просто, надежно и безопасно.
Как и всякий естественный процесс, встречная покупка возникла не вчера,
и никто не изобретал ее специально. Она пришла как ответ на вопрос и сняла множество проблем,
связанных с бесконечным поиском подходящих вариантов жилья, с оформлением междугороднего обмена,
с переговорами, оплатой накладных расходов и так далее. Действительно, куда проще сначала продать
свою квартиру, а потом на вырученные деньги подыскать другую. При этом вы можете выбирать любые
квартиры, предлагаемые на рынке недвижимости, а не только те, которые хотят обменять на вашу квартиру.
Теоретически это так. В действительности же все происходит несколько иначе: ваша квартира
продается с одновременной покупкой другого жилья за сумму, вырученную от продажи.
Иными словами, квартира продается только при условии подбора другой квартиры для покупки.
Когда подходящее жилье находится, то одновременно оформляются две сделки купли-продажи.
Обратите внимание — одновременно! Связано это, прежде всего, с постоянным повышением стоимости жилья.
Есть и другие преимущества, которые вы увидите, если сделаете выбор в пользу встречной покупки.
Например, значительно упрощается процесс съезда и разъезда.
Благодаря этой схеме удалось решить и такую проблему,
как неравноценность квартир. Что это такое? Найти две абсолютно одинаковые по площадям, этажности,
планировке, состоянию, освещенности, местоположению, юридической чистоте и т.п. квартиры — большая редкость.
Отсюда следует, что квартиры с примерно равными параметрами имеют, тем не менее, разную стоимость.
Вот эту-то разность в цене вы и получаете в результате встречной покупки, причем наличными деньгами.
Однако имейте в виду, что самостоятельно браться за такой простой с виду вариант решения жилищных
проблем не стоит. Специалисты агентств недвижимости сделают это и быстрее, и качественнее.
Ведь в случае, если вам длительное время не удастся найти вариант для покупки, вы потеряете сумму,
которую предполагали выручить в результате продажи своего жилья, и уже не сможете приобрести
понравившуюся вам квартиру.
