Год назад, когда участники и обозреватели московского рынка недвижимости строили
прогнозы на 2005 год, звучали самые разные точки зрения. Одни предрекали столичному
рынку неизбежное падение цен, и к этому во многом располагала затянувшаяся стагнация.
Другие говорили о возможном возобновлении незначительного роста цен в 2005 году,
и такая точка зрения также имела под собой основание — раз цены не упали в период
стагнации 2004 года, то вероятность их снижения в 2005 году явно уменьшалась.
Третьи склонялись к уравновешенной позиции, полагая, что за 2005 год уровень цен
на московское жилье существенно не изменится ни вверх, ни вниз.
Однако реальное поведение московского рынка недвижимости в 2005 году
не угадал почти никто: ошиблись как пессимисты, так и оптимисты.
Во второй половине 2005 года возник ажиотаж, сравнимый разве что
только с рекордным 2003 годом, темпы роста цен достигали 4-5% в месяц,
а по итогам года прирост стоимости квартир составил от 20 до 30% в зависимости
от типа жилья. Не удивительно, что подобное положение дел оставляет недоумение и поднимает немало вопросов. Попытаемся уравновешенно поразмышлять над этим.
Рост цен независимо от стагнации
Анализ итогов развития столичного рынка недвижимости за последние два года, выраженный в цифрах, невольно приводит к вопросу: «А была ли стагнация?». Участники рынка недвижимости, разумеется, хорошо помнят этот период — с конца весны 2004 года до начала весны 2005 года — почти целый год московский рынок недвижимости переживал не лучшие времена. Покупательская активность заметно упала, продажи шли вяло, а цены либо замерли на месте, либо вообще требовали корректировки вниз.
Однако в цифрах, отражающих динамику цен на московское жилье в 2004 — 2005 годах, стагнация просто «растворяется». И в 2004 и в 2005 годах цены на квартиры выросли примерно на 20-25% несмотря на стагнацию. Разница состоит лишь в том, что в 2004 году основной рост цен пришелся на первое полугодие до стагнации, а в 2005 — на второе полугодия после стагнации. Проще говоря, цены на жилье продолжали расти несмотря ни на что, снова и снова подтверждая известный лозунг о том, что московская недвижимость всегда в цене.
И все же если отбросить лирику и иронию, то следует признать, что рост цен на столичные квартиры в 2005 году оказался довольно внушительным. По данным аналитического центра www.irn.ru всего за 2005 год жилье подорожало в среднем на 24%, рост цен на разные типы квартир составил от 15 до 30%, прирост цен в разных районах колеблется от 12 до 32%.
Как отмечалось ранее в отчетах аналитического центра www.irn.ru, в условиях масштабного роста цен активнее всего дорожает, как правило, недорогое и наиболее ликвидное жилье. Так и по итогам ажиотажа 2005 года наибольший прирост показали одно- и двухкомнатные квартиры (29,3% и 28,8% соответственно), квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках, а также в иных панельных домах советской застройки (от 26% до 27%). Наименьшие темпы роста, напротив, соответствуют наименее ликвидному дорогому жилью. Минимальный прирост наблюдается в сегменте многокомнатных квартир (14,7%), а также на сталинские дома (17,8%).
Если же смотреть на московский рынок жилья с географической точки зрения, то в этом разрезе примерно одинаковый прирост демонстрируют все радиальные округа и многие спальные районы — от 22% до 28%. Немного отстают районы за МКАД — в среднем 19,1% прироста. Наименьший рост цен наблюдается также на дорогое жилье, расположенное в центральном округе — в процентном отношении эти и без того дорогие квартиры выросли в цене меньше остальных — в среднем на 15,1%. Впрочем, следует отметить, что дорогое жилье, в свою очередь, меньше всего подвержено кризисам — оно продолжало дорожать небольшими темпами даже в период стагнации 2004 года.
Неоднозначные факторы роста
Ажиотаж на столичном рынке недвижимости, случившийся во второй половине 2005 года, очевидно должен иметь под собой веские основания. Однако в этом вопросе все специалисты расходятся во мнениях, фактически оставляя его открытым. Несложно убедиться, что ни одна из существующих сегодня причин не является настолько сильной, чтобы вызвать рост цен на жилье по 4-5% в месяц, что соответствует примерно 50% годового прироста. Это означает, что наблюдаемое удорожание московских квартир можно объяснить только совокупным влиянием сразу нескольких факторов. На повышение стоимости столичного жилья в той или иной степени сказывается общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырье, инфляция и удорожание строительства, развитие ипотеки, а также проблемы в сегменте новостроек, связанные с ужесточением строительных норм в рамках 214 ФЗ. Впрочем, в 2005 году имел место и еще один немаловажный психологический фактор, значение которого возможно даже больше, чем всех перечисленных выше. На протяжении всей истории московского рынка недвижимости не удается вспомнить период, в течение которого велась бы столь активная и массированная игра на повышение со стороны всех участников рынка — и риэлтеров, и застройщиков, и чиновников, и журналистов. В течение всего 2005 года во всех средствах массовой информации, не переставая, муссировались темы негативного влияния на рынок новостроек закона о долевом участии в строительстве, который обязательно приведет к дефициту нового жилья, неизбежного подорожания квартир за счет монополизации цементного рынка и роста стоимости бензина, а также паника с обманутыми покупателями, подрывающая доверие к рынку новостроек. Именно это обстоятельство сыграло существенную роль в возникновении потребительского ажиотажа во второй половине 2005 года. Однако крайне сложно дать объективную оценку того, как часть роста цен на жилье была экономически обоснованной, а какая стала результатом влияния психологического фактора. По оценкам, экономически обоснованный рост цен должен был оставаться в пределах 2% в месяц, а превышение этой цифры — продукт ажиотажа.
Итоги 2005 года
Поведение столичного рынка недвижимости во второй половине 2005 года оказалось очень неоднозначным. Цены на жилье совершили очередной значительный скачок вверх, сопровождавшийся потребительским ажиотажем, однако остается неясным, насколько такой скачок экономически обоснован. Это обстоятельство делает развитие ситуации в 2006 году плохо предсказуемым. Более того, сохранение ажиотажа на столичном рынке недвижимости в следующем году может стать поводом для развития новой стагнации или даже более серьезной кризисной ситуации.
К концу 2005 года значения индекса стоимости жилья приблизились к отметке в 2.300 долл. за кв. метр, а уровень завышенных цен предложения достиг планки в 2.500 долл. за кв. метр. Такой уровень цен представляется малодоступным даже для московского среднего класса, особенно если принять во внимание фактически полное вытеснение из столицы панельного домостроения и постоянный рост площадей квартир в монолитно-кирпичных новостройках. Вопрос о том, насколько сложившийся уровень цен соответствует платежеспособному спросу остается открытым. Ответ на него, возможно, будет получен в 2006 году.
