Процесс приобретения нового жилья взамен старого в Москве пока еще довольно слабо развит, в отличие от trade-in. Однако, несмотря ни на что, на эту схему зачастую рассчитывают именно те лица, которые не имеют достаточно средств для покупки новостройки, но зато есть старое жилье в качестве собственности. Так каковы же особенности этой системы, пришедшей в Россию из-за границы?
Покупка новостройки при помощи продажи старого жилья на практике весьма распространено, и причиной такой тенденции является то, что далеко не каждый желающий изменить свои жилищные условия может позволить себе сделать это за счет собственных материальных вложений. Более того даже лица, которые обладают достаточными средствами, предпочтут лучше вложить их в бизнес.
И даже с учетом того факта, что на данный момент около 45% от всех совершаемых сделок происходят с привлечением ипотечных средств, многие же все-таки не желают в силу каких-то финансовых или психологических причин обременять себя кредитом. А вот продажа старого жилья для последующей покупки новостройки за счет полученных средств считается весьма удобным способом разрешения данной проблемы.
Таким образом можно расширить площадь жилья, купив более просторную жилплощадь, или же разъехаться с родственниками, с которыми до этого проживали на территории одной квартиры. Если же прибегнуть к практическим примерам, то рассматривать лучше всего наиболее популярные варианты, т.е. новостройки эконом класса. Итак, при продаже двухкомнатной квартиры площадью в 44кв.м. допустим в панельном доме в Новогиреево стоимостью 6,5 млн. руб. можно затем приобрести трехкомнатную квартиру в ЖК «Центр-2», расположенном в городе Железнодорожный, площадью в 87кв.м. за 6,25 млн. руб.
Рассмотрим еще один пример: реализовав однокомнатную квартиру в 30 кв.м. площади, располагающуюся в Бирюлёво в хрущевке, можно приобрести в жилом куомплексе «Домодедово Парк» в строящемся доме не только двухкомнатную квартиру в 62 кв.м. площади за 2,8 млн. руб., но еще и однокомнатную квартиру с площадью 41кв.м. стоимостью 2,1 млн. руб. Или же продать все в том же Бирюлёво квартиру, чтобы затем купить в жилом комплексе «ЭКО Видное» в доме на стадии строительства двухкомнатную квартиру в 57кв.м. за 4.1 млн. руб., а оставшиеся деньги вложить в ремонт этой самой квартиры или покупку автомобиля.
Впервые появился в Москве квартирный trade-in года три назад. С тех пор данная услуга все также считается эксклюзивной, так как только около 5-10% из всех агентств недвижимости предлагают подобные услуги. Иногда trade-in называют еще и альтернативные сделки, которые заключаются в том, что клиент заключает одновременно договор на приобретение новой квартиры и продажу уже имеющейся в собственности старой недвижимости.
Так есть ли разница между квартирным trade-in и альтернативными сделками? При совершении сделок по системе trade-in агентства не подыскивают покупателей на старое жилье обратившегося к ним клиента, а само выкупает его, предоставляя при этом ему взамен жилплощадь в доме на стадии строительства. Вся операция совершается в течение всего нескольких дней. Но у данной системы есть один недостаток и довольно существенный: около 10-15% от стоимости старой недвижимости вам придется «подарить» агентству, осуществляющему сделку, так как обычно старая недвижимость приобретается по системе trade-in с дисконтом.
Но зато клиент подписывает одновременно сразу два договора: на продажу старой жилплощади и договор долевого участия на жилплощадь в определенной новостройке с фиксированной стоимостью и она впоследствии не подлежит изменениям. Если возникает ситуация, что стоимость старого жилья меньше стоимости новостройки, то клиент должен будет доплатить недостающую сумму. А если возникает противоположная ситуация, т.е. старая недвижимость оказывается дороже новой, то агентство должно будет компенсировать клиенту эту разницу наличными денежными средствами.
Но существуют в данной системе и определенные ограничения. Например, по trade-in сдать на продажу можно лишь квартиру, т.е. на комнату в коммуналке или долю в квартире эта система не распространяется. К тому же данная недвижимость должна располагаться на территории Москвы и быть в собственности у клиента не менее 3-х лет.
Также в квартире не должен никто проживать на момент обращения, т.е. она должна быть физически свободной. Прописанных на ее территории лиц также уже не должно быть, т.е. юридическая свобода квартиры. При этом, на покупку никаких ограничений не накладывается. Предметом покупки может быть как квартара в новостройке, так и таунхаус в Подмосковье или дом в коттеджном поселке.Получается, что на момент обращения в агентство за услугой trade-in ваша старая недвижимость должна быть полностью свободна и пожить в ней до получения ключей в новостройке не получится. На этот период вам придется пожить какое-то время у родственников или снимать жилье.
С момента осмотра старой недвижимости до заключения самой сделки в среднем проходит около 3-5 рабочих дней. Стоимость новостройки фиксируется на этапе договоренностей или на этапе подписания специального договора о намерениях обеих сторон. Именно в этом и заключается привлекательность системы trade-in, так как при альтернативных сделках стоимость новостроек в большинстве случаев впоследствии в период поиска подходящего покупателя на старую квартиру значительно возрастает. К тому же денежные средства, полученные по системе trade-in от продажи старой жилплощади, идут напрямую в счет стоимости новой квартиры, т.е. вам не нужно оплачивать из них какие-либо комиссии риэлторам или любые другие дополнительные затраты. Но в так как старая квартира выкупается агентством с большой скидкой в 10-15%, то получается, что вы потеряете весьма существенную сумму при нынешнем уровне цен на недвижимость.
Программа trade-in весьма удобна тем, что лицам, которые опасаются не успеть за ростом стоимости новостроек, или которым понравилась какая-то определенная квартира, и они не хотят ее упустить в связи с ростом цен, не нужно будет больше об этом беспокоиться. Если же пытаться продавать старую квартиру обычным способом, т.е. подыскивать на нее покупателей на свободном рынке, то существует огромная вероятность упустить момент и понравившуюся новостройку по более низкой цене.
При сравнении системы квартирного trade-in с аналогичной системой, действующей автомобильном рынке, можно заметить их существенное отличие. Заключается оно в том, что приехав продавать в автосалон свою старую машину, возвращаться домой вы будете уже с новым автомобилем. А вот на рынке недвижимости такой вариант невозможен, так как после продажи старой квартиры вам еще придется ждать завершения строительства новостройки.
Многие эксперты советуют всем желающим сменить старое жилье на новое, у которых есть время для совершения сделки, лучше воспользоваться альтернативными схемами. Однако прежде стоит убедиться в стабильности цен на рынке жилой недвижимости. При использовании альтернативных сделок можно продать старую квартиру с наибольшей выгодой и не ждать при этом завершения строительства новостройки, в которой вы приобретете затем квартиру, а сразу же заселиться в уже достроенную новостройку или любую другую понравившуюся вам квартиру вторичного рынка.
Но если на рынке недвижимости наблюдается рост цен и у вас есть жилье, в котором можно проживать, дожидаясь завершения строительства новостройки, то система взаимозачета, или trade-in, будет для вас самым приемлемым и надежным вариантом. Но при решении воспользоваться системой trade-in вы должны быть готовы, что вам будет предложен довольно узкий список новостроек в качестве нового жилья. При альтернативных же сделках вы можете самостоятельно определять месторасположение, район, тип дома, планировку и многие другие характеристики жилой недвижимости, которыми должна обладать ваша новая квартира. Если при обычных и альтернативных сделках покупатель волен самостоятельно выбирать желаемый объект, то при системе trade-in его выбор ограничивается объектами в предложенном ему конкретном доме.
По материалам www.realty-agency.ru
