Вопрос о ценах на жильё вызывает самый бурный интерес

Если у Вас есть чем поделиться, то ли это трудности, с которыми сталкиваетесь Вы при решении жилищных вопросов, то ли юридические нюансы, - давайте обсудим.
Ответить
Kvadroom
Администратор
Сообщения: 80
Зарегистрирован: Ср май 23, 2007 6:17 am
Контактная информация:

Вопрос о ценах на жильё вызывает самый бурный интерес

Сообщение Kvadroom » Ср июл 18, 2007 5:30 pm

Одной из самых обсуждаемых тем сейчас с полной уверенностью можно назвать цены на жилье. Пожалуй, только прогноз погоды (в частности, грядет ли всеобщее потепление климата) вызывает у москвичей больший интерес.

Что будет с ценами на квартиры? Статьи на эту тему регулярно публикуют специализированные и деловые издания, ведут обсуждение в телевизионных и радиопередачах. Дают интервью, проводят пресс-конференции, круглые столы. И даже на страницах газет и журналов, далеких от рынка недвижимости, например издаваемых обществом защиты животных или представляющих новинки купальников в летний сезон, можно встретить пассажи, касающиеся стоимости жилья.
Заканчивается первое полугодие 2007 года, аналитики и специалисты рынка подводят итоги, приводят цифры, которые дают представление о сегодняшней стоимости жилья различных категорий, пытаются делать прогнозы. Если обобщить аналитические данные, приведенные ведущими экспертами на конец мая, то самый краткий итог этого обобщения укладывается в два слова: цены снижаются. Но так ли все однозначно и какова перспектива отмеченной тенденции?

Действительно, в среднем ценовые показатели за май ниже, чем они были в предыдущие месяцы 2007 года. Однако, как показывают результаты аналитических расчетов, снижение цен по категориям жилья происходит неравномерно, а по некоторым из них стоимость за полгода даже несколько увеличилась. Как долго будет сохраняться общая тенденция снижения цен? А может быть, нас ждет их рост и эта перспектива совсем близка?

Согласно данным аналитического центра irn.ru, средние цены на московское жилье в мае составили 4138 долл. за 1 кв.метр. Специалисты агентства недвижимости «Савва» приводят цифру 4211 долл. У аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова (портал arn.ru) средний уровень еще выше. Здесь следует отметить, что специалисты данного профиля используют различные методики при определении основных параметров, характеризующих рынок. В частности, усредненные показатели могут вычисляться без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые в целом искажают общую картину. Также, поскольку реальные цены продаж, как правило, ниже цен предложения, данные, принимающие это во внимание, более реальны. В итоге все цифры от аналитиков, представляющие средние цены московского рынка жилья на настоящий период времени, находятся в диапазоне от 4100 до 4500 долл. за 1 кв.метр.

Снижение цен. Аргументы и цифры

Одним из основных факторов, влияющих на уменьшение стоимости квартир, специалисты рынка считают уровень покупательского спроса, который сейчас существенно ниже, чем он был в 2006 году в период ажиотажа и впечатляющего роста цен. Сейчас планка цен столь высока, что стоимость одного квадратного метра жилья превышает средний ежемесячный общий доход московской семьи. Согласно данным Мосгорстата, средняя московская семья — это 2,7 человека, а средний доход москвича по итогам апреля составил 36 165 руб. Сейчас, по информации риелторов, на одного покупателя приходится четыре–пять продавцов (предложений).
Переоцененность определенных категорий жилья в период чрезвычайно активного спроса также является фактором, способствующим снижению цен. По данным аналитиков, уменьшается стоимость квартир в панельных пятиэтажных домах-«хрущевках», в девятиэтажных панельных и блочных домах, где места общего пользования в длину и ширину не превышают размаха вытянутых рук, в других категориях низкокачественного жилья. Так, однокомнатные квартиры в районе станции метро «Царицыно» общей площадью 33 кв. м с кухней 6,5 кв. м, совмещенным санузлом в девятиэтажных панельных домах в декабре 2006 года предлагали по цене в среднем не ниже 130 тыс.долл. Сейчас, в июне 2007 года, такие же квартиры в этом же районе продают по 112–115 тыс. (данные журнала «Недвижимость и цены»). То есть обвала цен не наблюдается, но корректировка в сторону снижения (такой термин употребляют аналитики и эксперты рынка) происходит. Что касается качественного жилья (это в основном комфортные квартиры в новых монолитно-кирпичных домах, в современных домах типовых серий), то здесь цены ведут себя несколько иначе в сравнении с многолетней панелью. Качественный товар по высокой цене пусть не сразу, но практически всегда находит своего покупателя.

Специалисты центра irn.ru, выделяя из общего количества анализируемых объектов 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир, приводят такие цифры: средние цены первых в мае составляли 5975 долл. за 1 кв. м, вторых — 3268. Таким образом, коэффициент расслоения (отношение стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья) составил 1,83. Несмотря на относительно спокойное состояние ценовых показателей качественного жилья, аналитики отмечают, что в мае коррекция цен затронула и выставленные на продажу дорогие квартиры. Также увеличивается время экспозиции предлагаемого жилья. Уже не вызывает удивления, когда на квартиру со средними параметрами покупатель находится только через два-три месяца. При общем росте объема предложений падает общее количество сделок купли-продажи. А продавцы новостроек предлагают различные варианты рассрочки платежа, скидки, привлекательные бонусы, разрабатывают комплексные программы взаимодействия с покупателями — инвесторами строящегося жилья и пр.

Рост цен неизбежен?

По всем законам рынка дефицит товара приводит к повышению цен на него. По оценкам специалистов для того, чтобы реальный спрос на квартиры соответствовал предложению, необходимо вводить в строй ежегодно жилья из расчета 1 кв. м на человека. В Москве в 2006 году эта цифра составила примерно 0,5 кв. м, 2007 год также не обещает увеличения площадей новостроек. Таким образом, дефицит очевиден. Учитывая строительство жилых объектов под социальные программы — для очередников, для граждан, переселяемых из сносимых домов, для молодежи, военных, заметим, что доля коммерческих квартир, поступающих в продажу, становится существенно меньше общего объема строящегося жилья. Все это никак не способствует снижению цен. Массовое строительство в Москве, по заверениям специалистов рынка, сейчас нереально. Земельные участки для этих целей в столице также дефицит. Хотя на одном из выступлений руководитель строительного комплекса Владимир Ресин отметил: «Я бы не стал драматизировать ситуацию с землей в Москве. То, что у нас с вами еще есть, позволяет построить около 70 млн кв. м жилья. И это не считая тех площадей, которые будут освобождаться через 10–15 лет за счет сноса зданий». Здесь следует отметить, что эти земли — не поля в районе Куркино, не Южное Бутово или Кожухово. Скорее всего, имеется ввиду вывод предприятий из промышленных зон, реконструкция кварталов, то есть строительство жилья будет иметь определенные обременения, что никак не уменьшит его стоимость.

Фактором, который может вызвать рост цен, является все увеличивающийся отложенный спрос. В настоящее время большинство покупателей заняли выжидательную позицию, надеясь на дальнейшее снижение цен. Хотя и на стагнирующем рынке жизнь продолжается. Проводят альтернативные сделки, жилищные вопросы решают за счет привлечения потребительских кредитов, которые зачастую берут при покупке квартир с большим, чем прежде, числом комнат (старое жилье в этом случае продают). Увеличиваются объемы выданных банками ипотечных кредитов. Разнообразие предлагаемых банками программ привлекает все больше заемщиков. Но процентные ставки и, соответственно, ежемесячные выплаты по кредиту еще достаточно высоки, чтобы сделать ипотеку массовой. При столь высоких ценах на жилье, когда сейчас даже скромная однокомнатная квартира в среднем стоит (по данным аналитического отдела агентства недвижимости «САВВА») не менее 120 тыс. долл., ипотека может стать самым востребованным способом решения жилищных проблем, но ее развитие сдерживается многими факторами. Одним из главных является уровень инфляции. Предоставлять кредиты с годовыми процентными ставками ниже этого уровня - значит, банкам работать в убыток. В 2006 году, по данным Министерства экономического развития и торговли РФ, инфляция составила 9%. Если в 2007 году эта цифра не будет меньше, процентные ставки в целом по ипотечному рынку никак не снизятся, например, до 7% годовых. Тем не менее по мере роста доходов отложенный спрос неизбежно будет реализовываться, в том числе и с помощью ипотеки, а при недостатке строящегося жилья это с высокой степенью вероятности опять поднимет цены.

Строители жилья

Одним из препятствий для увеличения объемов возводимого жилья и, соответственно, если не снижения цен, то хотя бы их стабилизации девелоперы и застойщики считают состояние отрасли, производящей строительные материалы. Большинство заводов, производящих цемент, кирпич, кровельные изделия и прочее, работают на устаревшем оборудовании 60-х годов прошлого века и требуют глубокой реконструкции. Технологии прошлого века - это существенные энергозатраты, которые еще более увеличивают стоимость конечного продукта.

Специфика предприятий, производящих строительные материалы, - достаточно долгий срок их окупаемости. Так, вновь построенный цементный завод средней мощности окупает себя минимум за пять лет. Кстати, цены на цемент в Москве за 2007 год уже выросли почти на 30 %. Но тем не менее отрасль развивается по законам, диктуемым рынком. Крупные московские строительные фирмы сами создают, реконструируют, оснащают современной техникой и технологиями дочерние предприятия, производящие строительные материалы, что, конечно, требует существенных капиталовложений. Этим занимаются группы компаний «Интеко», «ПИК», «Главмосстрой», холдинг «СУ-155», концерн MIRAX GROUP. Но в масштабах даже Москвы, не говоря о государстве в целом, модернизация отрасли силами отдельных компаний не может обеспечить те объемы возводимого жилья, которые позволят заметно снизить его стоимость.

А что у них - в странах зарубежья?

Очевидно, что и в других странах, вступивших на путь капиталистического развития раньше России или, точнее, не имевших столь значительного перерыва в этом развитии, были проблемы с решением жилищных проблем своих граждан. Как известно из множества источников информации, масштабное строительство жилья и в Европе, и в Америке начиналось с развития производства стройматериалов, инвестирования в создание инфраструктуры. А с недавних пор и Китай занял лидирующие позиции в азиатском регионе не только в производстве строительных материалов, технологий и соответствующего оборудования, но и в их экспорте. Сейчас в КНР строят порядка одного квадратного метра жилья на человека в год, при этом применение современных технологий позволяет расходовать на это в среднем почти в два раза меньше энергоресурсов по сравнению с нами. Сравнивая цены на строительные материалы в западных странах и в Москве, можно отметить, что, например, цемент во Франции почти на 30% дешевле московского, но при этом выше по качеству. А в Казахстане предприятия, производящие цемент, поддерживают на государственном уровне.

И в заключение

Вялотекущее снижение цен, остановка их роста на некоторые категории жилья являются в настоящее время неоспоримыми фактами. Но при этом следует отметить, что эксперты рынка осторожны в своих прогнозах на перспективы дальнейшего снижения. О неопределенности ситуации говорит разброс высказываемых мнений относительно того, когда начнется рост цен и каким будет их уровень, с которого начнется подъем. Так, эксперты аналитического центра irn.ru считают, что планка в 4000 долл. за 1 кв. м с высокой степенью вероятности преодолена не будет, и, принимая во внимание чрезмерно резкий ценовой скачок, который имел место в 2006 году, полагают, что текущая стагнация затянется до конца года. По мнению специалистов аналитического отдела агентства недвижимости «САВВА», общее снижение цен продолжится до конца года, а возможно, и до весны. Директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков считает, что с августа велика вероятность повышения спроса и, соответственно, с осени возобновления роста цен. Аналитики Росгосстраха отмечают, что баланс спроса и предложения на московском рынке может быть достигнут при условии, когда средняя московская семья будет способна на свой годовой доход купить не менее 13–15 кв. м жилья. А это и, соответственно, оживление рынка произойдет, по их оценкам, не раньше весны 2008 года.

И наконец, согласно опросу, проведенному Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в мае 2007 года, почти 70% москвичей и жителей области уверены, что цены продолжат свой рост, а их снижение носит временный характер. При этом 64% опрошенных заявили, что нуждаются в улучшении жилищных условий, а около 30% в целом считают, что их квартирный вопрос решен, но при случае хотели бы улучшить качество жилья.

В конце мая - начале июня экспертами рынка было отмечено некоторое снижение объема предложений квартир, выставляемых на продажу. Объяснение этому даются разные - от снижения активности из‑за наступления времени отпусков до надежд продавцов, что повышение цен на их товар не за горами.

По материалам «Недвижимость и цены».

Ответить

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость